《揭阳市住宅小区物业管理条例》重点解读(二)
来源:市人大常委会法工委 发布时间:2023-10-26 10:38 浏览次数:2299 【字体:

《揭阳市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)将于2023年11月1日起施行,为帮助社会各界更加全面准确地了解和把握《条例》相关规定,进一步增强法规宣传和实施的法律效果与社会效果,市人大常委会法工委特就《条例》相关内容进行解读。


四、明确村(居)民委员会的具体职责

由于住宅小区物业管理纳入基层社会治理体系,而村(居)民委员会作为基层群众性组织,是加强基层社会治理的重要力量之一,鉴于此《条例》第九条明确规定村(居)民委员会应当“协助县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)对本区域内的物业管理活动进行监督和管理,依法对成立业主大会、选举业主委员会、组织成立物业管理委员会等给予协助,并向住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)反映业主的意见、要求和提出建议”。

五、明确提出申请成立业主大会的具体条件

成立业主大会进而选举产生业主委员会是住宅小区物业管理活动的核心事项之一,申请成立业主大会需要满足什么条件以及向哪个部门或单位提出,对此,《条例》第十二条作出了明确规定,即只要符合“占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主联名提出申请”或者“已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上”这两种情形之一的,业主就可以向物业所在地的县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门或者乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求。

当符合上述任一情形时,业主应当如何向县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门或者乡镇人民政府(街道办事处)提出书面要求,考虑到现实当中很多业主不清楚这一申请程序以及具体流程应当如何走,《条例》第五条在明确市住房城乡建设主管部门具体工作职责时,就要求该部门要“制定并公布书面要求成立业主大会和组织成立物业管理委员会的程序指引”,以此更好指导和帮助业主顺利提出申请。

至于业主如何知悉已交付使用的物业建筑面积是否达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上这一问题,《条例》第十三条明确规定,当交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上时,建设单位应当在三十日内书面报告物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处),并在物业管理区域的显著位置公告三十日以上。同时,为强化建设单位的报告和公告义务,《条例》第六十五条还对建设单位未尽该义务作出了相应的行政处罚。

六、明确成立业主大会筹备组的相关事项

接到业主书面申请要求成立业主大会后,根据《广东省物业管理条例》的相关规定,乡镇人民政府(街道办事处)应当在三十日内会同物业所在地的县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门指导和协助业主推荐产生业主大会筹备组,并由业主大会筹备组在成立之日起的六个月内依法推动和组织召开首次业主大会会议。

对于业主大会筹备组的人员组成、工作要求以及工作职责,考虑到省条例已有相关规定,为避免简单重复上位法,《条例》第十五条第一款对此仅作指引性规定,同时在第二款至第四款细化了筹备组组长、筹备组成员推荐产生等事项,规定“业主大会筹备组的组长由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任”“业主大会筹备组中的业主代表可以由五名以上业主联名推荐,也可以由乡镇人民政府(街道办事处)组织业主联名推荐;业主代表按照联名推荐的业主人数多少进行确定”;此外,虽然省条例规定筹备组的人员组成包括建设单位相关人员,但如果建设单位不积极派员参加是否会导致无法组建筹备组,对此,《条例》该条第五款明确规定“建设单位未派员参加业主大会筹备组的,不影响筹备组的成立”。

七、明确首次业主大会的相关职责

经筹备组推动能够成功召开首次业主大会的,按照《条例》第十七条规定,首次业主大会的主要职责是负责审议表决业主大会议事规则、管理规约并选举产生业主委员会成员。其中,根据《广东省物业管理条例》规定,议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定;管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

此外,关于业主大会的具体职责,由于《民法典》和《物业管理条例》等法律、法规已有具体规定,对此,《条例》第十八条作了相关指引性规定,同时细化规定还可以决定“业主委员会的工作经费、业主委员会委员的履职津贴标准、业主委员会专职工作人员的薪酬标准”等事项。