实录!揭阳市人大常委会召开《揭阳市住宅小区物业管理条例》新闻发布会
来源:南方日报、南方+ 发布时间:2023-10-27 11:26 浏览次数:3758 【字体:

《揭阳市住宅小区物业管理条例》已经揭阳市第七届人民代表大会常务委员会第十五次会议审议通过,并经广东省十四届人大常委会第四次会议审查批准,自2023年11月1日起施行。为做好条例的宣传和贯彻实施工作,揭阳市人大常委会于10月25日下午3时召开新闻发布会,介绍条例有关情况。揭阳市人大常委会副主任秦雯、市政府副市长许剑芒出席会议;市人大常委会法工委主任林华、市司法局局长韦子庆、市住房和城乡建设局局长陈郑生、市发展改革局副局长郑映锦参加发布会并回答记者提问。发布会由揭阳市人大常委会副秘书长刘邦根主持。

以下为新闻发布会图文实录。

主持人:女士们、先生们,各位记者朋友,大家好。欢迎出席市人大常委会召开的《揭阳市住宅小区物业管理条例》新闻发布会。经揭阳市七届人大常委会第十五次审议会议通过,并经广东省十四届人大常委会第四次会议审查批准,《揭阳市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)将于今年11月1日起正式施行。为了让大家更好了解《条例》的相关情况,今天,我们非常高兴地邀请到市人大常委会副主任秦雯女士、市人民政府副市长许剑芒女士,请她们向大家介绍《条例》的相关情况及贯彻实施工作。出席今天发布会的还有:市人大常委会法工委主任林华女士,市司法局局长韦子庆先生,市住房城乡建设局局长陈郑生先生,市发展改革局副局长郑映锦先生,请他们回答记者朋友们的提问。

我们荣幸邀请到南方日报、羊城晚报、广东电视台、揭阳广播电视台、揭阳日报社等媒体记者,以及市、县两级人大、政府及有关单位负责人。欢迎大家的到来。

首先,请秦雯女士向大家介绍《条例》的相关情况。

秦雯:各位媒体朋友们大家下午好!下面,我就《揭阳市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)的出台背景、立法过程、特色亮点和主要内容,向大家作简要介绍。

一、条例的出台背景

一是加强社区治理的需要。物业管理活动因其具有的社会属性,已不只是民事活动,而是成为社会管理的一部分。住宅小区是基层社会治理的基本单元,社区是城市治理的“最后一公里”。习近平总书记在吉林考察时强调,推进国家治理体系和治理能力现代化,社区治理只能加强、不能削弱。2017年6月,《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》,省委、省政府制订出台的《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》,均明确要求“改进社区物业服务管理”。

二是回应群众急难愁盼的需要。随着揭阳市经济社会的发展和市民对美好居住环境要求的提升,住宅小区物业管理纠纷日益增多,业主自治水平有待提高、物业服务活动亟待规范、小区内各类违法行为多发等问题较为突出。如何规范、协调业主、业主自治组织、物业服务人、建设单位和相关职能部门之间的关系,实现住宅小区的和谐发展,已成为人们关注的热点。物业管理事关群众切身利益,事关群众生活品质,事关基层和谐稳定,及时启动地方立法是呼应百姓心声的需要。

三是提升揭阳市住宅小区物业管理水平的需要。目前,国家、省虽然已经出台了《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规,但相关上位法部分规定仍比较原则,有必要结合揭阳市实际,聚焦住宅小区物业管理中的“痛点”“难点”问题,总结固化提升揭阳市物业管理实践中的有效经验做法,对标新时代新要求,对上位法作出细化或者补充规定,进一步规范物业管理活动,维护物业管理各方主体的合法权益。

二、条例的立法过程

根据立法计划安排,条例草案由市住建局负责起草,于2020年10月中旬形成送审稿报市政府。市政府按程序将送审稿交市司法局审查,市司法局通过广泛征求意见,组织座谈会和研讨会,反复进行研究和修改完善,形成条例草案(八章五十二条),经市政府六届84次常务会议讨论通过,于2020年12月20日提请市人大常委会审议。

物业管理立法群众关注度高、涉及面广、法律关系复杂、矛盾纠纷多、立法难度大,为进一步提高立法质量,市人大常委会适当延长了《条例(草案)》三次审议之间的间隔周期,在审议期间坚持深入基层、深入群众、深入实践,到各县(市、区)以及部分市人大常委会基层立法联系点多次开展实地调研、座谈交流、问卷调查等,广泛征求省直有关部门、市直部门、人大代表、各县(市、区)人大常委会、社会公众等各方意见,分别组织市级、省级两场立法咨询专家和有关部门相关负责同志、人大代表、实务工作者代表等参加的论证会,对《条例(草案)》主要制度措施等深入论证研判。组织相关部门对收集到的意见建议进行研究分析,吸纳合理化部分,经15次易稿修改完善,并在《条例(草案)》提请常委会表决前,组织对《条例(草案)》主要制度规范的可行性、出台时机、实施后的社会效果及实施中可能出现的问题等进行评估。在此基础上,2023年5月31日,《条例》经市人大常委会会议第三次审议通过,并于7月27日经省人大常委会审查批准,将于今年11月1日起施行。

三、条例的特色亮点

(一)坚持党建引领,发挥党员作用,提升物业管理服务水平。总结揭阳市物业管理中好的经验做法,学习借鉴外地立法实践,为强化基层党组织在基层社会治理中的引领作用,《条例》规定物业管理坚持党建引领、政府监管、业主自治、多方参与的工作格局,建立健全党建引领下物业管理有关各方协调运行机制。具体条文中,还规定了业主委员会成员候选人可以通过村(社区)党组织推荐、鼓励中共党员参选业主委员会成员等内容,为进一步提高党组织领导下的物业服务和基层治理水平提供法律依据。

(二)坚持问题导向,聚焦难点堵点,增强制度规范的实效性。《条例》坚持问题导向、目标导向、结果导向,通过调研座谈和问卷调查等,力求摸清掌握物业管理中的焦点堵点难点问题,从而有针对性地结合揭阳市管理实际,做好制度规范设计,提高有关措施的可行性和实效性。比如,针对揭阳市业主大会成立难这个突出问题,从加强业主自治入手,在上位法基础上,细化规定业主大会筹备组、业主大会、业主委员会的职责和运行机制,并创建了物业管理委员会制度,以物业管理委员会的建立促业主大会的成立,以业主大会强化业主的自我管理。另外,针对装修、养犬、高空抛物、侵占绿地、暴力催缴物业费等调研中发现的主要问题,《条例》也作出明确规定,切实规范物业服务活动。

(三)坚持立法为民,回应民生关切,解决群众急难愁盼问题。《条例》坚持以人民为中心,积极践行全过程人民民主,扎实采集各方立法诉求,注重回应民生需求。比如:在县(市、区)调研中,多位人大代表、业主代表提出新能源汽车“充电难”问题,审议中,市人大常委会多次组织有关部门进行研究,并请示省有关部门,认真论证寻找解决路径。最终,《条例》从新建和既有即新、旧小区两种情况分别作出规定,规定新建住宅小区内应当配置电动摩托车、电动自行车集中充电设施,机动车停车位应当按照规定100%配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。既有住宅小区还规定了两种加装模式,一类是经业主共同决定可以利用公共部位增建、改建电动汽车、电动摩托车、电动自行车公用充电设施,另一类是业主使用专用停车位加装电动汽车充电设施。当然,既有住宅小区增设充电设施的规定还比较原则,有待相关部门研究落实细则,补强相关规定的可操作性。

四、条例的主要内容

《条例》共设七章六十九条,主要内容如下:

(一)关于党建引领。规定本市物业管理纳入基层社会治理体系,坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与的工作格局。建立健全党建引领下的村(居)民委员会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人协调运行机制,形成基层治理工作合力。

(二)关于政府及相关部门职责。对县级以上人民政府的职责进行总体规定,并采取分项列举的方式,进一步压实和明确市、县级住房城乡建设主管部门的具体职责,以及市场监管等有关部门相应的职责。

(三)关于乡镇街道职责。进一步厘清行业监管职责和属地管理责任,并结合小区物业管理工作的实际需要,采取分项列举方式,合理明确和压实乡镇街道在物业管理工作中的具体责任。

(四)关于业主自治组织。细化业主大会筹备以及首次业主大会召开的相关规定,强化住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)在推进业主大会成立中的职责。规范业主委员会的选举和运作,明确经业主大会决定,业主委员会可以聘请专职工作人员,增强业主委员会的执行能力。

(五)关于物业管理委员会制度。创设物业管理委员会制度,明确物业管理委员会的成立条件、成员组成、议事制度、任期期限等;特别是明确物业管理委员会的主要职责是推动符合条件的住宅小区成立业主大会,破解业主大会成立难问题,并规定物业管理委员会可以办理业主共同决定的物业管理相关事务,弥补业主大会、业主委员会缺失的困扰,以有力举措推进业主自治。

(六)关于前期物业管理。规定前期物业服务人选聘程序、合同的主要内容、临时管理规约等;明确建设单位和物业服务人的承接查验责任,要求物业承接查验应当在住房城乡建设主管指导、监督下进行,可以聘请第三方专业机构参加;并规定前期物业服务收费实行政府指导价。

(七)关于规范物业服务人行为。以列举方式,明确物业服务人的义务;规定物业服务人信息公开的事项和公示期限,充分保障业主的知情权和监督权;并对物业服务收费标准、费用交纳、应急物业服务以及物业服务人交接、退出机制等作出规定。

(八)关于物业服务人信用管理。结合揭阳市社会诚信建设工作实际,对物业服务人信用管理作出规定,明确住房城乡建设主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,依法依规采集物业服务人信用信息,推进物业服务人信用等级评价和信用分级分类监管,强化对物业服务人的监督管理。

(九)关于规范物业的使用和维护。进一步明确物业管理区域内的禁止行为,规范物业管理参与主体的物业使用行为。强化物业服务人对共用设施设备和部位的日常巡查和定期养护。并对物业管理纠纷较为频发的公共场地挖掘、机动车停放、住宅装饰装修、住宅专项维修金管理等作出具体规定。

(十)关于充电设施的管理。规定新建住宅小区内应当配置电动摩托车、电动自行车集中充电设施、机动车停车位(库)应当配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件;既有住宅小区内经业主共同决定,可以增建、改建电动汽车、电动摩托车、电动自行车公用充电设施。另外,明确业主专用停车位(库)加装电动汽车充电设施的要求以及物业服务人的协助义务,为业主“充电难”提供解决路径。

(十一)关于物业管理纠纷解决机制。规定县(市、区)人民政府、乡镇人民政府(街道办事处)应当建立和完善多元化物业管理纠纷调解处理机制。业主大会、业主委员会、物业服务人应当协助和配合做好物业管理纠纷化解工作。

(十二)关于法律责任。主要根据相关上位法的规定,对建设单位擅自采取协议方式选聘物业服务人、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动等情形设置罚则;同时对相关工作人员不履职或者不正确履职的行为,也作出追责规定。

法律的生命力在于实施,法律的权威也在于实施。《条例》的制定出台,是推动揭阳市住宅小区物业管理工作走上法治化轨道的开始,而接下来《条例》能否得到全面有效实施,则是关系《条例》立法目的能否真正实现的重中之重。市人大常委会有关工委要积极作为,法工委要抓好《条例》重点条款的解读工作,帮助社会各界了解有关规定;环资工委要督促有关职能部门加大普法宣传,提高《条例》的群众知晓率,并监督部门正确履职;各级人大要充分发挥人大监督作用,适时组织开展《条例》实施情况的专题调研和执法检查。各级政府及相关职能部门要落实落细《条例》确定的各项制度、措施和要求,认真抓好《条例》的日常执法监管,切实加大行政执法力度,及时纠正查处各类违法行为,真正发挥《条例》刚性约束作用。

同志们、媒体朋友们,物业管理既关系到人民群众的日常生活,也关系到社会的安定、经济的发展。我们要以《条例》实施为契机,动员各方面力量,齐心协力抓好住宅小区物业管理,努力营造和谐、安全、文明、整洁的小区居住和工作环境,为揭阳推动高质量发展、创造高品质生活作出应有的贡献!

最后,借此机会,向一直以来关注、支持揭阳市地方立法工作的社会各界和媒体朋友们,表示衷心感谢!谢谢大家!

主持人:谢谢秦雯女士的详细发布。现在请许剑芒女士就《条例》贯彻实施等作介绍。

许剑芒:今天市人大常委会召开专题新闻发布会,目的是进一步推动《条例》的学习宣传,在全市范围内兴起学习热潮,提高法治意识,增强法治观念,为《条例》的贯彻实施营造良好的社会氛围。下面,我讲三点意见:

一、提高站位抓认识

《条例》是获省人大常委会审查批准的地方性法规,是一次以精准立法促进社会文明的实践,是把社会主义核心价值观融入揭阳住宅小区物业管理的探索,是加快揭阳市物业管理法治化进程中的一件大事。这对于进一步维护业主、物业服务企业及其他相关主体的合法权益,规范物业管理活动,将物业管理融入基层社区治理,构建和谐社区,都具有十分重要的意义。

(一)《条例》是提高基层治理水平的迫切需要。深入贯彻党中央关于推进治理能力和治理水平现代化的要求,首先应当坚持党的领导,并将其落实到城市治理各领域各方面各环节。住宅小区作为城市居民生活的基本场所,是城市管理的基础单元,是基层治理的重要领域。《条例》确立了党建引领原则,明确县(市、区)人民政府和住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府(街道办事处)和村(居)民委员会等基层政府、组织的职能,将党建引领的要求贯彻到基层治理层面、落实到物业管理层面,充分发挥党的政治优势和组织优势,进一步提高党组织领导下的物业管理能力和基层治理水平。

(二)《条例》是提升物业管理水平的现实需要。近年来,随着居民生活水平的日益提高,业主们对住宅小区品质要求也日益增强,揭阳市物业管理问题纠纷呈现诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点,问题亟待解决。《条例》对业主、业主组织和物业管理委员会的成立及行为规范、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护等广大业主最关心的问题作出明确规定,通过完善业主自治管理制度,设立物业管理委员会制度,将物业服务纳入现代服务业发展规划,建立健全物业管理工作协调联动机制,统筹解决物业管理重大问题,推动揭阳市物业管理和服务向规范化、市场化、专业化发展,提高物业管理和服务水平。

(三)《条例》是打造宜居生活环境的有力保障。物业管理和物业服务行为是否规范,是否依法履行物业服务合同约定的义务,直接影响到业主、物业使用人享受的物业服务质量和居住、使用质量。《条例》在物业管理深度和广度上有了新的突破,对人民群众关心的热点、难点问题作相应规定,体现了保障和改善民生的立法宗旨,对建设管理有序、环境优美、治安良好的社区,共享文明城市建设成果,必将发挥重要的作用。

二、强化宣传抓引导

《条例》是揭阳市在住房城乡建设领域内立法取得的重要成果,必须加大宣传力度,让广大人民群众知法、学法、懂法、用法,这才是我们立法的目的。今天的新闻发布会,就是其中一个很好的宣传方式。

(一)要贯彻学习促理解。各级政府及相关部门要认真贯彻实施《条例》,做到吃透立法精神、联系实际思考、把握核心要义。市住房和城乡建设局要组织召开贯彻实施培训会,通过全面系统培训,更深刻理解法规内涵,快速适应法规新要求,熟练掌握并准确运用,尽快满足《条例》监管需要。

(二)要集中宣传造氛围。《条例》的颁布实施为全市住宅小区物业管理工作提供了有力的法律保障,各县(市、区)人民政府及各相关部门要按照“谁执法谁普法”原则,做好宣传工作。要以今天的新闻发布会为起点,面向社会、深入基层,在全市住宅小区集中开展宣传,把宣传引导作为工作的重点,持之以恒地开展下去,为《条例》的实施营造良好的舆论氛围和社会环境。

(三)要持之以恒提效果。宣传引导《条例》是一项长期的任务,不是搞走走过场的形式主义,更不是搞一阵风的运动式宣传。要充分利用传统媒体和新媒体,开展宣传贯彻工作;综合运用多种渠道手段,大力营造良好的宣传氛围,形成强大的宣传声势。

三、推动落地抓保障

法律的生命力在于实施,法律的权威也在于实施。《条例》的出台之后要抓好相应的配套保障措施,确保条文落实到位。

(一)合力推进促《条例》落地。各相关部门要根据《条例》规定,各司其职,协调配合,通力合作,共同推进物业管理行业的健康发展。各县(市、区)政府要加强部门协调,发挥联动优势,建立部门协作机制、联合执法机制,形成执法合力,保证执法效果,共同创造有序的居住环境。

(二)强化监督保《条例》落实。强化法律监督,保证法律、法规的贯彻实施。重视和加强对《条例》实施情况的监督,有针对性地组织开展执法检查,综合运用工作监督、舆论监督、群众监督等多种形式,注重实效,不断加大监督力度,保障《条例》的有效实施,维护业主和物业服务企业的合法权益。此外,对违法实施行政行为的“乱作为”和不履行监管职责的“不作为”或在物业管理工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的,要严肃处理。

同志们,《条例》的施行,意义重大,影响深远。要以《条例》施行为契机,动员全市各方力量,齐心协力抓好揭阳市物业管理,提高城市精细化管理水平,把《条例》确定的各项制度、措施和要求落到实处;各地各相关部门要在市委、市政府的正确领导下,在市人大常委会的监督指导下,认真履职、协调配合,抓好《条例》落实落地,为揭阳市高质量发展作出更大贡献。

主持人谢谢许剑芒女士的介绍。下面请记者朋友们围绕 《条例》内容及宣传贯彻等进行提问。

答记者问

南方日报记者:物业管理被诟病最多的是物业服务人服务不规范,对如何提高物业服务人的服务水平,《条例》作出哪些具体规定?

林华:谢谢这位记者的提问。物业服务不规范是现阶段揭阳市住宅小区物业管理和服务水平不高的一个缩影,也是这部条例在制定过程中各方反映较为集中的焦点问题之一,因此,在条例内容的制度创设上,我们将这个问题作为一个立法重点来因循施策、对症下药,主要从强化部门综合监管、明确服务行为规范以及推动行业自我约束等方面进行规定。

一是突出党建引领,强化部门监管。条例明确将物业管理纳入基层社会治理体系,坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与的工作格局,通过建立多方协调运行机制,形成破解物业管理难点问题的强大合力。在压实部门监管职责方面,条例第五条和第六条采用分项列举的方式,明确规定了市、县两级住房和城乡建设主管部门各九项具体工作职责,包括建立维护本市物业管理信息平台、依法对物业服务人和从业人员的物业服务活动进行监督管理等等。此外,条例还结合揭阳市当前社会诚信体系建设工作成果,从构建以信用信息为基础的新型监管机制出发,明确住房城乡建设主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,依法依规采集物业服务人信用信息,以此推进物业服务人信用等级评价和信用分级分类监管。

二是明确具体义务,强化行为规范。促进物业服务的规范化,需要具体明确物业服务人的相关行为规范。对此,条例在《民法典》和国务院、省人大常委会相关物业管理法规等上位法的基础上,进一步细化并明确了物业服务人应当履行的法定责任和合同义务,如按约定提供符合规范的卫生清洁、绿化养护、秩序维护等基本服务;依法维护、养护、管理物业管理区域内的公用设施、设备和相关场地;听取业主、物业使用人的意见和建议,接受业主监督改进和完善服务工作等等,相关内容主要体现在条例第四十五条规定上。同时,条例还规定了物业服务人的相关禁止性行为,如物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业服务费等。此外,为强化上述行为规范的刚性约束,条例在法律责任篇也规定了相应的行政处罚。

三是推动行业建设,强化自我管理。揭阳市物业服务企业众多,物业服务质量和水平参差不齐,这与现阶段揭阳市住宅小区物业管理还没有成立专门的行业协会有一定的关系。基于此,为推动揭阳市住宅小区物业服务人更好加强自我约束,条例明确规定市住建部门应当引导、支持成立本市物业管理行业协会,并指导、监督其依法开展行业自律和服务工作;同时,规定物业管理行业协会应当采取制定物业服务标准、总结交流物业服务工作经验、建立物业服务人及其从业人员诚信档案、加强行业规范等措施更好促进物业管理行业健康有序发展。

除了以上三方面规定外,条例还从规范物业服务人选聘程序,强调前期物业服务人的选聘应当依法通过招投标方式进行,并明确没有依法进行招标应当承担相应的法律责任;以及强化物业服务人信息公开,明确各类应当公开的信息范围,切实保障业主的知情权和监督权等方面来推动揭阳市住宅小区物业管理和服务水平的进一步优化和提升。

羊城晚报记者:成立业主大会是很多业主的共同诉求,《条例》对成立业主大会是如何规定的?住建局作为行业主管部门,准备在哪些方面推进这项工作?

陈郑生:谢谢这位记者的提问。虽然上位法对筹备成立业主大会作出了明确规定,但在实践中,因为个别建设单位、物业服务人不配合、不支持,目前成立业主大会的小区数量较少。为进一步明确成立业主大会的程序,这次揭阳市参考住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》中的有关规定,在《条例》中对业主大会制度作出详细规定,主要包括以下几点:

一是明确业主大会的发起主体和成立条件。《条例》第十二条规定了,占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主联名的,或已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域百分之五十以上的,业主可以向物业所在地的县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门或者乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求。

二是明确县级住建局与乡镇街道的业务指导和推荐筹备组业主代表的职责。《条例》第十四条规定,在接到业主书面要求之日起三十日内,县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)应当依法提供业务指导,并协助业主推荐产生业主大会筹备组中的业主代表。

三是明确业主大会筹备组成员的组成。《条例》第十五条规定,业主大会筹备组的组长由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任;业主代表可以由五名以上业主联名推荐,也可以由乡镇人民政府(街道办事处)组织业主联名推荐。

四是明确筹备组的职责。《条例》第十七条规定,业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内,依法组织召开首次业主大会会议,审议表决业主大会议事规则、管理规约,并选举产生业主委员会成员。

接下来,市住建局接下来将从以下几方面推进这项工作。一是推动有条件的住宅小区成立业主大会,落实各县(市、区)住建部门深入调查,指导有条件的住宅小区成立业主大会。二是制定业主大会议事规则、成立业主大会和组织成立物业管理委员会的程序指引示范文本,相关指引将立足于为基层提供可以直接使用的菜单式服务,制定工作流程图,力求一张图读懂业主大会成立全流程。三是组织各县(市、区)住建部门、街道、物业企业、业主代表,开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训。

广东广播电视台记者:我们都知道成立业主大会不容易,如果部分业主按照法律法规规定的程序申请仍无法成功,还有没有其他途径可以推动业主大会成立?

韦子庆:谢谢这位记者的提问。为了破解业主大会成立难问题,揭阳市《条例》创设物业管理委员会制度,明确物业管理委员会的成立条件、成员组成、议事制度、解散条件等内容,这是揭阳市《条例》的制度亮点之一。具体而言,物业管理委员会制度亮点主要体现在以下三点:

一是对现行法律法规的制度补充,创设物业管理委员会。《条例》第三十条规定了物业管理委员会的成立条件:“(一)具备成立业主大会条件,经业主大会筹备组组织以及县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)指导后仍不能成立的;(二)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会,或者需要换届选举业主委员会,经县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)指导后仍不能选举产生的;(三)出现委员缺额、集体辞职等情形,业主委员会无法履行职责需要重新选举,经县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)指导后仍不能选举产生的。”因此,一旦出现上述情形,业主依据揭阳市《条例》将有新的途径可供选择,通过申请成立物业管理委员会,再次启动成立业主大会工作。

二是降低了成立门槛,方便业主开展活动。依据国务院《物业管理条例》第十条和《广东省物业管理条例》第十三条的规定,“百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。”而揭阳市《条例》第三十条规定“占物业管理区域业主总人数百分之十以上的业主可以联名向物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)提出书面要求,由乡镇人民政府(街道办事处)组织成立物业管理委员会”。因此,相比较于业主大会筹备组的成立条件,上位法要求的“20%以上业主”和揭阳市《条例》规定的“10%以上业主”,物业管理委员会的成立门槛明显降低了。

三是对物业管理委员会进行赋权,弥补业主大会、业主委员会缺失的困扰,以有力举措推进业主自治。《条例》明确物业管理委员会的主要职责是推动符合条件的住宅小区成立业主大会,并规定物业管理委员会可以组织业主依法决定有关重大事项,或者根据业主大会的决定办理物业管理相关事务。具体而言,《条例》第三十一条规定“物业管理委员会作为临时机构,应当推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

尚未成立业主大会的,物业管理委员会可以组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项。

成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会应当组织业主大会履行职责,并根据业主大会的决定,办理物业管理相关事务。

物业管理委员会应当接受县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。”

揭阳电视台记者:近年来新能源汽车在我们生活中的普及率越来越高,但也带来了充电难等问题,我们注意到《条例》也有这方面的规定,请问揭阳市在新能源汽车充电桩建设方面的情况如何?对系统解决住宅小区业主充电难有哪些对策?

郑映锦:谢谢这位记者的提问。近年来新能源汽车在我们生活中的普及率越来越高,但也带来了充电难等问题,我们注意到《条例》也有这方面的规定,请问揭阳市在新能源汽车充电桩建设方面的情况如何?对系统解决住宅小区业主充电难有哪些对策?

一、关于新能源汽车充电基础设施的建设,揭阳市一直在积极推进,主要的推进情况有以下两方面。一是落实新能源汽车充电基础设施奖补政策,推动了充电基础设施数量稳步增长。自2019-2022年以来,省下达揭阳市2019-2022年度电动汽车充电基础设施建设奖补资金有三笔,分别是122万元、415万元和665万元。为做好我市电动汽车充电基础设施建设奖补资金的分配工作,我局按照省能源局下达奖补资金的相关文件,制定了揭阳市充电基础设施奖补资金的分配方案,按程序及时将相关资金下达到各有关县(市、区)发展改革局,并要求根据补贴标准、补贴范围和对象,做好项目核实等资金补贴相关工作。按照省能源局下达揭阳市2023年新能源电动汽车充电基础设施建设任务(其中:充电桩66个,充电站1个),截至目前,揭阳市已建成充电桩398个,充电站21个。二是做好规划,有序推进新能源汽车充电基础设施的建设。为促进揭阳市绿色能源消费,推广新能源汽车的使用,我局组织编制《揭阳市电动汽车充电基础设施发展“十四五”规划》(以下简称《规划》),形成桩站先行、适度超前、高效便捷的发展体系。为全市充电设施建设提供规划依据,逐步实现有条件的小区和经营性停车场充电设施全覆盖。

二、关于解决住宅小区业主充电难的问题,我局结合《揭阳市住宅小区物业管理条例》,主要从以下两个方面着手:一是解决新建住宅小区的新能源汽车充电基础设施建设方面。《规划》中明确新建住宅配套的停车位应直接配建10%的充电桩,100%预留建设安装充电桩的条件,以满足后期建设充电桩的需求。对于有固定停车位的用户,优先结合停车位建设充电桩。对于无固定停车位的用户,鼓励物业或充电服务商通过配建一定比例的公共充电车位,建立充电车位的分时共享机制,开展机械式和立体式停车充电一体化设施建设与改造等方式为用户充电创造条件。鼓励物业或充电服务商统一开展停车位改造和直接办理报装接电手续,允许物业或充电服务商在不违反相关法规的前提下向用户按不高于政府指导价收费。二是解决既有住宅小区大部分物业都不允许住户安装充电桩的问题。市政务数据管理局今年6月份经会同市住建局、市发改局、市消防救援支队、揭阳供电局协商,形成了关于既有住宅小区停车安装电动汽车分散充电设施协调意见。其中明确了:揭阳市既有小区停车库建设安装电动汽车分散充电设施条件。根据国家住建部的有关政策解释,《电动汽车分散充电设施工程技术标准》(GB/T51313-2018)实施前(即2019年3月1日前)已经过消防验收合格的小区,且建筑火灾自动报警系统、排烟设施、自动喷水灭火系统、消防应急照明和疏散指示标志经消防技术服务机构检测均保持完好有效的,剩余电力容量满足条件的小区,即汽车库内消防设施的设置及运行情况能满足GB50067-2014第9.0.7条、第8.2.1条、第7.2.1条、第9.0.4条相关要求的,可以建设安装电动汽车分散充电设施。符合上述条件的既有住宅小区,物业服务企业对业主个人或者企业提出的充电桩安装申请或更新改造申请,应当积极支持并及时提供图纸资料,协助供电企业等单位开展建设条件核查工作。配合用户向供电企业申请用电报装,并协调施工用电事宜;在施工前向车位所有人、安装单位供电企业做好有关注意事项告知。

揭阳日报记者:小区物业服务管理不透明,物业服务收费情况、公共收益情况等信息都不公开或者公开不规范,业主们普遍意见较大,《条例》对物业服务人信息公开作了哪些规范?

陈郑生:谢谢这位记者的提问。物业服务人的管理服务行为是否规范,是否依法履行了物业服务合同约定的义务,直接影响到业主、物业使用人享受的物业服务质量和居住、使用质量,业主要对物业管理人的工作进行监督,就需要了解物业管理人的信息,因此,物业服务人信息公开至关重要。

《条例》第四十七条规定了物业服务人应当在物业管理区域的显著位置公布相关信息,包括物业服务人营业执照、管理人员等基本信息;物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置措施;物业共用部位、共用设施设备的经营与收益情况;物业服务收费情况;住宅专项维修资金的筹集、使用情况等等。基本涵盖了物业服务过程的关键信息,以及业主较为关心的信息。

接下来,市、县住建部门在日常的工作检查中,也将重点检查物业管理人是否按照条例规定要求公开相关信息,发现问题及时落实物业管理人整改。

南方日报记者:法规的生命力在于实施,法规的权威也在于实施,市住建局作为主要的管理部门,请问准备如何推动《条例》的落地实施?

陈郑生:谢谢这位记者的提问。此次《条例》的颁布实施,是改善人居环境、更好满足人民群众美好生活需要的必然要求,市住建局作为主管部门,将以贯彻落实《条例》为抓手,以提升物业管理服务水平为目标,聚焦群众急难愁盼问题,开展一系列工作,为购房群众营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境,努力推动从好房子到好小区,从好小区到好社区。

一、发挥党建引领作用

充分发挥党的建设在行业发展中的领导作用和推动作用,重点指导条件较为成熟的小区召开业主大会,成立业主委员会,并在业委会和物业服务企业中成立党支部,提升“红色物业”覆盖率,使“红色物业”成为物业管理工作的有力抓手。对成立业委会有困难的如老旧小区等,在镇(街)党组织的统筹领导下,成立物业管理委员会,逐步扩大物业管理的覆盖面。通过党建引领,推动《条例》落地实施,提高物业管理水平。

二、三点两区两线齐宣传

我们将采取“三点两区两线”的宣传模式(三点即“住建部门、物业企业、小区业主”,两区即“社区和小区”,两线即“线上+线下”),扎实做好《条例》宣传工作。一方面是开展线上宣传。市、县住建部门将利用媒体、微信公众号、官方网站等宣传解读《条例》。另一方面是开展线下宣传。一是开展《条例》宣贯培训会,对中心城区各街道、物业企业等进行集中培训。二是制作《条例》宣传册,制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则等示范文本,以及成立业主大会和物业管理委员会的程序指引,发至各住宅小区,引导业主主动学习《条例》内容,提高广大市民群众对《条例》的认知度和知晓率。三是大力推进《条例》进社区、进小区活动,宣传《条例》内容,引导物业企业、业主自觉遵守《条例》规定,增强居民的责任意识和自律意识。

三、面上推进,点上突破

一是在面上推进,以做好创文巩卫工作为切入点,通过开展住宅小区“脏乱差”、消防安全、装修安全、无牌摩电等专项整治活动,着力解决住宅小区重点突出问题,促进《条例》落地落实。二是在点上突破,设立物业管理委员会试点。由各县(市、区)人民政府选取条件成熟的物业小区进行试点,推进业主委员会的成立,以此推广相关经验,并鼓励有条件的物业小区成立。三是强化检查督导,市、县住建部门将每半年时间对《条例》落实情况开展专项检查,抽查部分小区和物业企业,及时发现解决《条例》落实过程存在问题,确保《条例》落地落实。

主持人:谢谢陈郑生先生的回答。因时间关系,今天的答记者问环节就进行到这里。希望各位记者朋友加大对有关内容的宣传力度,为提高揭阳市住宅小区物业管理水平,促进人民群众安居乐业、维护社会和谐稳定营造良好的舆论氛围。再次感谢各位发布人的精彩发布,感谢记者朋友们的积极参与。

今天的新闻发布会到此结束。谢谢大家!