《揭阳市住宅小区物业管理条例》重点解读(三)
来源:市人大常委会法工委 发布时间:2023-10-27 11:25 浏览次数:2742 【字体:

《揭阳市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)将于2023年11月1日起施行,为帮助社会各界更加全面准确地了解和把握《条例》相关规定,进一步增强法规宣传和实施的法律效果与社会效果,市人大常委会法工委特就《条例》相关内容进行解读。



八、明确业主委员会人员的组成和产生

业主委员会是业主大会的执行机构,一般由五至十五人的单数委员组成,其组成人员候选人的产生方式,《条例》第二十二条第一款规定了四种途径:“(一)业主自荐或者联名推荐;(二)村(社区)党组织推荐;(三)村(居)民委员会推荐;(四)乡镇人民政府(街道办事处)推荐”。同时,该条第三款还规定“鼓励业主中的中共党员、人大代表、政协委员、退休人员、以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员参选业主委员会委员”,目的在于更好发挥这些人员在推动成立业主委员会中的带头引领作用。

对于业主委员会委员候选人的资格,业主大会筹备组应当进行审查,并提出业主委员会委员候选人名单,而最终当选的业主委员会委员,根据《条例》第二十二条规定,则由业主大会会议在上述候选人名单中依法选举产生。此外,根据上位法相关规定,业主委员会应当自产生之日起三十日内进行“双备案”,为简化相关备案程序,《条例》第二十四条规定,业主委员会只需向物业所在地的县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门备案,然后再由备案部门将备案回执和资料抄送物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)。

九、明确业主委员会委员等相关人员的行为规范

为进一步加强对业主委员会的监督管理,更好维护全体业主的合法权益,《条例》第二十七条第一款在上位法的基础上,以列举方式细化规定了业主委员会委员、候补委员、专职工作人员的具体行为规范,包括不得实施:(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决定;(二)违反规定使用业主大会或者业主委员会印章,伪造或者指使他人伪造其他业主签名;(三)转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料,或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料;(四)未经业主大会决定,擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同;(五)骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者物业公共收益等业主共有财产;(六)索取或者非法接受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的财物或者其他利益;(七)利用职务之便为自己或者他人在物业收费、停车等方面谋取不当利益;(八)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;(九)其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履职的行为。

此外,《条例》该条第二款和第三款还规定,当业主委员会委员、候补委员实施上述禁止行为之一时,业主大会或者业主委员会应当根据业主大会的授权终止其职务,并在物业管理区域的显著位置公告;当专职工作人员实施上述禁止行为之一时,业主委员会应当直接终止其职务,并通告全体业主。

十、创设物业管理委员会制度

实践当中由于各种因素的制约,业主大会筹备组未必能够在存续(包括延展)期间成功组织召开业主大会并选举产生业主委员会,为进一步推动符合条件的住宅小区成立业主大会,在学习省内外相关市经验做法的基础上,《条例》创设了物业管理委员会这一制度,作为业主大会筹备组的必要补充。

考虑到物业管理委员会是作为业主大会筹备组的必要补充,其创设门槛不宜设置过高,对此,《条例》第三十条规定,占物业管理区域业主总人数百分之十以上的业主,在符合“(一)具备成立业主大会条件,经业主大会筹备组组织以及县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)指导后仍不能成立的;(二)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会,或者需要换届选举业主委员会,经县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)指导后仍不能选举产生的;(三)出现委员缺额、集体辞职等情形,业主委员会无法履行职责需要重新选举,经县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)指导后仍不能选举产生的”三种情形之一时,可以联名向物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)提出书面要求,由乡镇人民政府(街道办事处)组织成立物业管理委员会。

为明晰物业管理委员会的职责定位,《条例》第三十一条明确规定:物业管理委员会作为临时机构,应当推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会,接受县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。同时,在尚未成立业主大会的情况下,物业管理委员会可以组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项;而在成立业主大会但是尚未成立业主委员会的情况下,物业管理委员会可以根据业主大会的决定,办理物业管理相关事务。此外,《条例》还对物业管理委员会的设立程序、人员组成以及工作规范等作出了具体规定。