《揭阳市住宅小区物业管理条例》重点解读(一)
来源:市人大常委会法工委 发布时间:2023-10-25 10:29 浏览次数:2727 【字体:

《揭阳市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)将于2023年11月1日起施行,为帮助社会各界更加全面准确地了解和把握《条例》相关规定,进一步增强法规宣传和实施的法律效果与社会效果,市人大常委会法工委特就《条例》相关内容进行解读。


《条例》的出台背景


物业管理事关人民切身利益、事关群众生活品质、事关基层和谐稳定。近年来,随着揭阳城镇化步伐的快速推进以及人民群众生活水平的不断提高,越来越多的市民住进了具有物业管理的住宅小区,但由于现阶段我市住宅小区物业管理领域仍存在不少短板和问题,比如业主委员会成立难、物业管理服务不规范等等,由此产生的物业管理纠纷日益增多。故而,更好在法治轨道上提高住宅小区物业管理的能力和水平,成为了新时代加强社区基层治理、维护社会和谐稳定、保障人民安居乐业的迫切需求。

在这样的背景下,为进一步规范我市住宅小区物业管理活动,更好营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,市人大常委会将《条例》列入2020年立法工作计划,并严格按照科学立法、民主立法、依法立法的要求,积极践行全过程人民民主,扎实推进《条例》草案的审议工作。经过不断的征求意见和修改完善,《条例》于今年5月经市人大常委会三审表决通过,并于7月经省人大常委会审查批准,将于11月1日正式实施。《条例》坚持问题导向,它的及时出台,积极回应了我市住宅小区物业管理领域的热点、难点问题,对于更好在法治轨道上维护和保障业主、物业使用人、物业服务人的合法权益,进一步推动和谐小区建设,不断满足人民群众日益增长的美好生活需要具有重要意义和促进作用。

《条例》的主要内容

《条例》的内容拟制和制度创设,坚持以《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等法律、法规为依据,同时参考了《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《业主大会和业主委员会指导规则》等政策文件规定,此外还借鉴了广州、深圳、珠海、佛山、清远、北京、杭州等省内外各市好的经验做法。

在总体框架上,《条例》共设七章六十九条,包括总则,业主、业主组织和物业管理委员会,前期物业管理,物业管理服务,物业的使用和维护,法律责任以及附则。主要内容如下:

一、明确将物业管理纳入基层社会治理体系

物业管理活动并非单纯的民事活动,它具有相应的社会属性,已然成为社会管理的重要组成部分。鉴于住宅小区是基层社会治理的基本单元之一,《条例》第三条明确规定“本市物业管理纳入基层社会治理体系”,同时强化党建引领作用,规定物业管理应当“坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与的工作格局;建立健全党建引领下的村(居)民委员会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人协调运行机制,形成基层治理合力”。

二、明确各级政府的具体职责

对于市、县两级政府的具体职责,《条例》第四条采用总体概括的方式,明确规定市、县(市、区)人民政府应当“加强对住宅小区物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入现代服务业发展规划;建立健全物业管理工作协调联动机制,统筹解决物业管理重大问题;推动物业管理和服务向规范化、市场化、专业化发展,提高物业管理和服务水平”。

对于乡镇人民政府的具体职责,考虑到乡镇街道在物业管理活动中的重要管理作用,为强化其属地管理责任,《条例》第八条采用列举方式,明确规定乡镇人民政府(街道办事处)负有:“(一)指导、协助成立业主大会、选举业主委员会;(二)按照规定组织成立物业管理委员会;(三)指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;(四)办理前期物业服务合同、物业服务合同等事项的备案;(五)建立健全物业管理纠纷调解处理机制,协调处理物业管理纠纷;(六)根据需要选定提供应急物业服务的物业服务人;(七)协调处理住宅小区物业消防安全管理问题;(八)法律、法规规定的其他职责”等具体职责。

三、压实住房城乡建设等部门的具体职责

住房城乡建设部门是住宅小区物业管理工作的行政主管部门,为强化住房城乡建设主管部门的具体职责,《条例》对市、县两级住房城乡建设主管部门的具体职责进行了分项列举,其中有些具体职责属于它们的共同监管职责。

对于市人民政府住房城乡建设主管部门,《条例》第五条明确规定本条例由其负责组织实施,并具体履行:“(一)制定本市物业管理相关政策并组织实施;(二)建立本市物业管理信用制度;(三)建立、维护本市物业管理信息平台;(四)指导、监督本市住宅专项维修资金管理工作;(五)引导、支持成立本市物业管理行业协会,指导、监督其依法开展行业自律和服务工作;(六)制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同等示范文本;(七)制定并公布书面要求成立业主大会和组织成立物业管理委员会的程序指引;(八)组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训;(九)法律、法规规定的其他职责”等工作职责。

对于各县(市、区)人民政府住房城乡建设主管部门,《条例》第六条明确规定其履行的具体职责是:“(一)依法确定、调整物业管理区域;(二)指导、监督前期物业服务招标投标、物业承接查验、专项维修资金的使用等物业管理活动;(三)办理业主委员会、物业管理委员会、前期物业服务合同、物业服务合同等事项的备案;(四)指导、协助成立业主大会、选举业主委员会、组织成立物业管理委员会,监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;(五)依法对物业服务人和从业人员的物业服务活动进行监督管理;(六)指导乡镇人民政府(街道办事处)开展物业管理相关工作;(七)组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训;(八)按照工作职责处理物业管理活动中的投诉和纠纷;(九)法律、法规规定的其他职责”等工作职责。

此外,住宅小区物业管理活动还涉及物业服务定价收费等事项,与市场监督管理等部门有着密切的联系,对此,《条例》第七条明确规定“市场监督管理、城乡规划、发展改革、公安、应急管理、消防救援、城市管理和综合执法、交通运输、水利、生态环境、人民防空、卫生健康等相关部门,应当按照各自职责共同做好住宅小区物业管理活动的相关监督管理工作”。