创设物业管理委员会等制度!《揭阳市住宅小区物业管理条例》本月起实施
来源:羊城晚报·羊城派 发布时间:2023-11-20 16:50 浏览次数:1118 【字体:

业主大会成立难、新能源汽车充电难、物业收费不透明……“小物业”牵动着“大民生”,物业管理既是提高居民生活质量的“关键小事”,也是事关群众获得感幸福感的“民生大事”。

历时四年打磨,历经三次审议,经15次易稿修改完善,《揭阳市住宅小区物业管理条例》于今年7月出台,并于11月1日起施行。

《条例》聚焦住宅小区物业管理中的“痛点”“难点”问题,对上位法作出细化或者补充规定,进一步规范物业管理活动,维护物业管理各方主体的合法权益。值得关注的是,《条例》的一大亮点是创设物业管理委员会制度,弥补业主大会、业主委员会缺失的困扰,以有力举措推进业主自治。

业委会“上线”,老旧小区换新颜

走进揭阳市阳光花园小区,小区里环境整洁,车辆停放有序,保安正在小区内进行安全巡逻。在小区物业管理中心,一块“阳光花园业主委员会”的金色牌匾格外醒目。

揭阳市阳光花园小区井然有序

作为老旧小区,阳光花园共有11幢楼,部分楼龄将近30年,小区居民共227户。时间回溯到2019年,彼时小区内车辆乱停乱放,院子无人清扫,更为严重的是盗窃案件频发。然而,面对居民的投诉,当时的物业公司却不管不问。

“2019年4月,业主们下定决心要推动业主大会和业主委员会的成立。”阳光花园业委会主任卢锦宏还记得,在区住建部门和街道社区的帮助下,业主们准备了近30厘米厚的资料。经过紧张的筹备、大会选举等程序,2019年9月小区业主委员会顺利成立。

业主委员会成立后,直接对阳光家园的公共设施、公共环境卫生、公共秩序、公共安全进行管理。自业委会成立以来,阳光家园一直按照揭阳市住宅小区物业费的最低标准进行收费:每月0.3元每平方米。物业费加上小区车位管理费,业委会每月有3万元的收益。

“这3万元需要保障3名保洁员、6名保安、2名客服和1个电工等工作人员的工资,剩余的一些收益还要对小区内相关设施的维修。”卢锦宏说,业委会每季度会对小区的收支情况进行公示,做得公正透明。与此同时,业委会还先后制定了业主公约以及绿化工职责、保洁员职责、客服职责等八项制度,让服务更加规范化、制度化、合理化。

业主委员会成立后,小区里最大的变化是:环境卫生干净了、防盗系统完善了、防火设备配备了,居民们居住更加舒心了。这也能从居民们缴纳物业费的态度上得以证实:目前,该小区的物业费收取率高达99.5%。

创设物业管理委员会制度,降低成立门槛

然而,阳光花园小区业主委员会的运营案例在揭阳并不常见。实践中,由于种种原因,各地都存在业主委员会成立难的问题。以揭阳为例,全市241个住宅小区,仅有4个成立了业主委员会,其中一个运行还不顺畅。

由于物业管理立法群众关注度高、涉及面广、法律关系复杂、矛盾纠纷多、立法难度大,这部《条例》也是揭阳市人大常委会法工委主任林华从事立法工作以来,经历过的“最难、最苦”的一部地方性法规:立法四年间,先后多次到揭阳各县(市、区)以及部分基层立法联系点开展实地调研、座谈交流、问卷调查;广泛征求相关部门、人大代表以及社会公众等各方意见;组织市级、省级两场立法论证会,对《条例(草案)》主要制度措施进行论证……

 揭阳市人大常委会在揭东区人大会议室组织召开立法座谈会

立法过程的充分研讨、反复论证,是为了确保《条例》具有可操作性,能顺利落地实施。“如果能够通过这次立法,推动一两个问题的解决,我们就很有成就感了。” 谈及立法初衷,林华如是说。破解“业主委员会成立难”的老问题,就是揭阳人大想通过立法解决的难题之一。

针对这一难题,《条例》从三个方面发力:一是压实各级政府部门的责任。《条例》采取分项列举的方式,明确规定了市、县两级住房和城乡建设主管部门各九项具体工作职责,并进一步厘清行业监管职责和属地管理责任,明确和压实乡镇街道在物业管理工作中的具体责任。二是从加强业主自治入手,在上位法基础上,细化规定业主大会筹备组、业主大会、业主委员会的职责和运行机制。三是从制度的补充完善考虑,创建了物业管理委员会制度,以物业管理委员会的建立促业主大会的成立,以业主大会强化业主的自我管理。

值得关注的是,上位法要求,20%以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求;而揭阳市《条例》规定10%以上业主即可联名提出成立物业管理委员会的书面要求,申请成立物业管理委员会的门槛降低了。

“《条例》创设物业管理委员会制度,明确物业管理委员会的成立条件、成员组成、议事制度、任期期限等。”林华介绍,《条例》还明确物业管理委员会的主要职责是推动符合条件的住宅小区成立业主大会,破解业主大会成立难问题,并规定物业管理委员会可以组织业主依法决定有关重大事项,或者根据业主大会的决定办理物业管理相关事务,弥补业主大会、业主委员会缺失的困扰。

聚焦民生关切,推动新能源汽车充电桩建设

11月份《条例》实施后,揭阳市人大代表、揭东区教育局直属教研组工作人员刘金娜欣喜地发现,自己在今年市两会期间提出的建议,已经变成了法规的一部分。

“近年来,越来越多的电动汽车开进千家万户,但也带来了充电难等问题。”刘金娜说,经过调研她发现揭阳的不少物业公司都拒绝业主在停车场安装充电桩。为此,在揭阳市人大常委会深入揭东开展调研时,刘金娜就提出推动小区新能源汽车充电设施建设的建议。今年市两会上,她还提交了《关于加快小区新能源汽车充电设施建设的建议》,建议各级政府出台居民住宅小区充电桩安装的相关落实措施、执行标准,将充电桩建设纳入新小区建设、老小区改造的范畴等。

对此,在立法过程中,揭阳人大常委会积极吸纳群众和人大代表的建议,聚焦民生关切,解决群众急难愁盼问题。《条例》从新建和既有即新、旧小区两种情况进行规定,要求新建住宅小区内应当配置电动摩托车、电动自行车集中充电设施,机动车停车位应当按照规定100%配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。既有住宅小区还规定了两种加装模式:一类是经业主共同决定可以利用公共部位增建、改建电动汽车等公用充电设施;另一类是业主使用专用停车位加装电动汽车充电设施。

当然,目前《条例》对既有住宅小区增设充电设施的规定还比较原则,有待相关部门研究落实细则。对此,揭阳市政务数据管理局已经会同市住建局、市发改局、市消防救援支队、揭阳供电局协商,明确揭阳市既有小区停车库建设安装电动汽车分散充电设施条件。

“市住建部门在给我的代表建议答复函中也明确,将认真宣传贯彻《条例》,同时会同市发改、消防、电力等部门制订既有住宅小区加装充电桩的指引。此外,住建部门还将会同市消防、电力部门加强对物业企业的培训,并组织对符合加装充电桩的物业小区摸查,及时公布这些小区名单。”刘金娜说,她期待《条例》的贯彻实施,能彻底解决“有车无桩”的难题。